Als Hypothekendarlehen werden durch Grundpfandrechte gesicherte langfristige Darlehen bezeichnet.
Das Grundpfandrecht bezeichnet eine Grundschuld, welche durch einen Eintrag ins Grundbuch für einen Gläubiger zur Sicherheit wird. Indem eine Immobilie auf diese Weise verpfändet werden kann, zählen Hypothekendarlehen zu den sichersten Finanzierungsformen überhaupt. Wer den Erwerb einer Immobilie vorhat, muss in der Regel mit hohen Kosten rechnen, die am besten durch eine langjährige Finanzierung bewältigt werden können. Hypothekendarlehen gehören zur Darlehensart, die am häufigsten genutzt wird. Da durch die Verpfändung der Immobilie ein Darlehensgeber über eine hohe Sicherheit verfügt, werden solche Darlehen zu günstigen Konditionen vergeben. Die Laufzeit der Finanzierung wirkt sich unmittelbar auf die Konditionen jedes Hypothekendarlehens aus.
Bei der Gestaltung des Darlehens wird in vielen Fällen die Form des Annuitätendarlehens gewählt.
Bei dieser Darlehensform erfolgt die Rückzahlung immer zu einer gleichbleibenden Rate.
Diese wird nicht nur von der gewählten Tilgungssumme
bestimmt, sondern die Höhe des Zinssatzes nimmt ebenfalls einen großen Einfluss. Daher kommt dem Vergleich von Hypothekenzinsen bei der
Planung der Finanzierung eine zentrale Rolle zu. Die Höhe des Zinssatzes ist von mehreren Kriterien abhängig. Zu diesen zählen unter
anderem die Konditionen der Bank, die Finanzierungssumme und die Laufzeit sowie die Höhe des Eigenkapitals und die Bonität des Darlehensnehmers.
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Besicherung von Hypothekendarlehen ist für eine Bank ein sehr wesentlicher Aspekt, wenn es um die letztendliche Festlegung eines Zinssatzes geht. Zuerst wird der tatsächliche Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie ermittelt.
Meist entsteht bei der Bewertung ein Immobilienwert, der bis zu 30 Prozent unter jenem Preis liegt, der bei einer Veräußerung beziehungsweise Verwertung zu erzielen wäre. Danach wird ein Beleihungswert festgelegt, bis zu dem die Bank maximal zur Darlehensvergabe bereit ist. Im Allgemeinen setzt die Bank eine Beleihungsgrenze von etwa 60 bis 80 Prozent des ermittelten Beleihungswertes der Immobilie fest. Eine Bedeutung für den Zinssatz hat auch die Tatsache, ob das Darlehen als 1a- oder 1b-Hypothek vergeben wird
Dies spielt bei der Zinssatzfeststellung eine Rolle, indem eine Hypothek als erstrangig oder nachrangig in das Grundbuch eingetragen wird.
Bei einer nachrangigen Hypothek erhöht sich gegenüber der erstrangigen Grundschuld das Risiko für den Kreditgeber. Die Folge ist ein entsprechender Zinsaufschlag. Bei der Finanzierung einer Immobilie ist neben der richtigen Zinsstrategie in gleichem Maße die Tilgung von Bedeutung. Im Allgemeinen wird eine Tilgung bei einem Prozent angesetzt. Wer seine Gesamtkosten reduzieren möchte, bezahlt freiwillig mehr und vereinbart zusätzlich ein Sondertilgungsrecht. In Zeiten allgemein niedriger Zinsen, wie sie beispielsweise seit der Finanzkrise zu verzeichnen sind, lohnt sich eine erhöhte Tilgung.
