Wann muss eine Mietkaution zurückgezahlt werden?
Die Mietkaution ist eine im Mietvertrag geregelte vertragliche Sicherheitsleistung des Vermieters gegenüber dem Mieter.
Nach § 550 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darf die Mietkaution für Wohnraum drei Nettomieten nicht übersteigen.
Mit der Mietkaution sichert sich der Vermieter eventuelle Schadenersatzansprüche oder ausstehende Mietzahlungen aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter ist im Falle einer Barkaution verpflichtet, diese zum üblichen Zinssatz konkurssicher und getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution einschließlich Zinsen oder auf Freigabe einer der sonstigen als Kaution anerkannten Mietsicherheiten, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Mögliche, noch offene Ansprüche des Vermieters können beispielsweise Ansprüche auf Zahlung der restlichen Miete sein, wenn der Mieter die Wohnung vor Erreichen der Kündigungsfrist verlässt.
Möglicherweise hat der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch Ansprüche auf Nebenkostennachzahlung, da die Nebenkostenabrechnung zumeist erst am Ende eines Kalenderjahres erstellt wird.
Darüber hinaus kann der Vermieter im Falle von Beschädigungen in der Wohnung Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen sowie Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen haben. Zu den vertraglichen Leistungspflichten des Mieters gehört, dass er die Wohnung in einem einwandfreien und vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückgibt. So kann der Vermieter die Kaution solange einbehalten, bis alle vorhandenen Schäden beseitigt und Mietrückstände beglichen sind.
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Wenn der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat
Hat der Vermieter noch Forderungen, so steht ihm eine angemessene Frist von bis zu 6 Monaten zu, die je nach Fallkonstellation auch länger ausfallen kann, um etwaige Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zu überprüfen.
Entscheidend ist nach oberster Rechtsprechung, in welchem zeitlichen Rahmen die Abrechnung für den Vermieter zumutbar ist. Ist jedoch absehbar, beispielsweise im Falle einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung, dass die Höhe der Ansprüche weit unter dem Kautionsbetrag liegt, darf der Vermieter lediglich einen Teil der Mietkaution zurückbehalten. Dieser zurückbehaltene Teilbetrag sollte sich in angemessener Höhe zur erwarteten Betriebskostennachzahlung bewegen.
Bei noch offenen Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter bleibt auch eine Aufforderung seitens des Mieters auf Auszahlung der Mietkaution ohne Wirkung.
Der Vermieter kommt bei noch offenen Ansprüchen gegen den Mieter mit der Rückzahlung der Mietkaution nicht in Verzug. Allerdings muss der Vermieter die aus dem Mietverhältnis geltend gemachten Ansprüche in einer gesonderten Aufstellung unter Angabe des Grundes und der geforderten Höhe auflisten. Bestreitet der Mieter die Rechtmäßigkeit der gelisteten Ansprüche, bleibt ihm nur der Klageweg. Nicht zulässig ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter die Mietkaution abwohnt, also die letzten Mietzahlungen einstellt, um sie mit der Mietkaution aufzurechnen.
